So finden Sie die perfekte Immobilie – strukturiert, sicher und effizient
Der Kauf einer Immobilie in Montenegro ist für viele ein großer Schritt – sei es als Kapitalanlage, Ferienimmobilie oder zukünftiger Wohnsitz. Damit Sie bei der Besichtigung keine wichtigen Details übersehen, haben wir von PS Global Property eine umfassende und praxisnahe Checkliste für Immobilienbesichtigungen erstellt. Diese hilft Ihnen dabei, alle relevanten Aspekte im Blick zu behalten – von der Lage bis zur rechtlichen Prüfung.
Warum eine Checkliste wichtig ist
Montenegro gilt als einer der vielversprechendsten Immobilienmärkte Europas. Doch gerade durch die Dynamik des Marktes und Besonderheiten im Bau- und Eigentumsrecht ist es wichtig, vorbereitet zu sein. Eine strukturierte Besichtigungs-Checkliste schützt Sie vor unübersichtlichen Verträgen, versteckten Mängeln oder unrealistischen Preisvorstellungen – und bringt Klarheit in Ihren Entscheidungsprozess.
Vorbereitung ist alles
Unterlagen im Vorfeld anfordern
Bevor Sie überhaupt einen Fuß in die Immobilie setzen:
- Grundbuchauszug (prüfen, ob lastenfrei)
- Baugenehmigung & Baujahr
- Eigentumsnachweis
Online-Recherche zur Umgebung
Prüfen Sie:
- Infrastruktur: Straßennetz, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung
- Bauprojekte in der Nähe (z.B. neue Hotels, Straßen, Gewerbe)
- Entfernung zu Flughafen, Meer, Stadtzentrum
Eigene Anforderungen definieren
Was genau suchen Sie?
- Ferienimmobilie oder Hauptwohnsitz?
- Kapitalanlage oder Zweitwohnsitz?
- Wichtige Kriterien wie Meerblick, Terrasse, Smart Home, Pool etc. notieren
Die Besichtigung vor Ort – was Sie genau prüfen sollten
Lage & Nachbarschaft
- Geräuschpegel: Liegt die Immobilie ruhig oder an einer Hauptstraße?
- Lichtverhältnisse: Ausrichtung & Tageslicht prüfen
- Nachbarschaft: Sauberkeit, Bebauung, Sicherheit
Bausubstanz & Zustand
- Sichtbare Mängel: Risse, Feuchtigkeit, Schimmel, unebene Böden
- Fenster, Türen, Dach, Außenwände
- Zustand der Haustechnik: Strom, Wasser, Klimaanlage, Internetverfügbarkeit
Rechtliche Sicherheit
- Sind alle Eigentumsverhältnisse geklärt?
- Gibt es Hypotheken, Streitigkeiten, Erbschaftsfragen?
- Wurde die Immobilie legal gebaut? (in Montenegro leider nicht selbstverständlich)
Ausstattung & Komfort
- Balkon oder Terrasse?
- Küche & Badezimmer: Zustand, Ausstattung, Anschlüsse
- Garten, Pool, Parkplatz vorhanden?
- Keller, Dachboden oder Abstellräume?
Kosten & Folgekosten
- Monatliche Nebenkosten: Strom, Wasser, Abfall, Hausgeld
- Rücklagen & geplante Instandhaltungen (bei Gemeinschaftseigentum)
- Steuerliche Aspekte: Grunderwerbsteuer, laufende Grundsteuer
Praktische Tipps für den Besichtigungstermin
- Fotos & Videos machen – besonders bei mehreren Besichtigungen
- Checkliste auf Papier oder Smartphone mitnehmen
- Fragen Sie den Makler nach vorherigen Besitzern, geplanten Modernisierungen, Mieteinnahmen
- Besuchen Sie die Umgebung zu verschiedenen Tageszeiten
- Ziehen Sie bei Unsicherheiten einen Gutachter hinzu
Nach der Besichtigung – Entscheidung mit Verstand
- Vergleichen Sie die Fakten mit anderen Objekten
- Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen – besonders nicht im Ausland
- Holen Sie rechtliche Beratung ein, am besten durch einen lokalen Anwalt
- Verhandeln Sie nicht nur den Preis, sondern auch Zahlungsmodalitäten, Übergabetermine, Ausstattung
Besonderheiten für ausländische Käufer in Montenegro
- Ausländer dürfen grundsätzlich Immobilien erwerben (z.B. landwirtschaftliche Flächen und Inseln – mehr darüber in unserem Blogartikel: Tipps für Erstkäufer).
- Notarielle Kaufverträge sind Pflicht
- Eine montenegrinische Steuernummer (PIB) ist für den Eigentumseintrag nötig
- Aufenthaltsgenehmigung kann mit Eigentum erworben werden (optional)
Investoren-Tipp: ROI, Mieteinnahmen & Zukunftspotenzial
- Mietrenditen in touristischen Regionen: 5–8 % jährlich
- Luxusobjekte in Top-Lagen: bis zu 10 % ROI
- Wertsteigerungspotenzial: +5–10% p.a. bei Neubauten oder Küstenlage
- Saisonale Nachfrage, besonders Juni–August
- Besonders gefragt sind hochwertige Immobilien in den exklusiven Vierteln von Luštica Bay wie The Peaks, Centrale, Marina Village und Horizon.
Häufig gestellte Fragen zur Immobilienbesichtigung in Montenegro
Kann ich als Ausländer problemlos Immobilien in Montenegro kaufen?
Ja, in Montenegro dürfen Ausländer grundsätzlich Immobilien erwerben. Zum Beispiel beim Kauf von landwirtschaftlichen Flächen oder Inseln gibt es Einschränkungen. Beim Erwerb einer Immobilie ist es Pflicht, einen notariellen Kaufvertrag abzuschließen und sich ins Grundbuch eintragen zu lassen. ➔ Mehr zu rechtlichen Besonderheiten erfährst Du hier: Rechtliche Aspekte beim Immobilienkauf in Montenegro
Worauf sollte ich bei älteren Immobilien besonders achten?
Bei älteren Immobilien in Montenegro ist besondere Vorsicht geboten. Achte auf:
- Feuchtigkeit oder Schimmel (besonders in Küstennähe),
- Zustand von Dach, Fassade und Fenstern,
- die Haustechnik (Strom, Wasserleitungen, Internet).
Eine Bauprüfung durch einen Gutachter wird dringend empfohlen, um versteckte Mängel aufzudecken.
Welche Unterlagen sollte ich vor einem Kauf unbedingt einsehen?
Vor der Besichtigung und spätestens vor Abschluss solltest Du folgende Dokumente anfordern:
- Grundbuchauszug (lastenfrei?),
- Eigentumsnachweis,
- Baugenehmigung.
Diese Unterlagen stellen sicher, dass die Immobilie rechtlich abgesichert ist und keine versteckten Risiken birgt. ➔ Mehr dazu in unserem Artikel über Immobilienkauf in Montenegro
Wie hoch sind die typischen Nebenkosten beim Immobilienkauf?
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Montenegro sind vergleichsweise niedrig:
- Grunderwerbsteuer: 3 % (bei Kauf von privat) – entfällt bei Neubauprojekten vom Developer.
- Notarkosten: ca. 0,5–1,0 % des Kaufpreises.
- Laufende Kosten: Grundsteuer, Hausgeld, Strom, Wasser.
Je nach Immobilie und Lage solltest Du mit ca. 1,5–2,5 % Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis rechnen. ➔ Weitere Details findest Du hier: Steuervorteile beim Immobilienkauf in Montenegro
Fazit: Wer vorbereitet ist, investiert besser
Eine durchdachte Besichtigungs-Checkliste schützt vor Fehlentscheidungen, spart Geld und macht aus Ihrer Investition ein langfristig erfolgreiches Projekt. In Montenegro warten traumhafte Immobilien – doch nur wer weiß, worauf es ankommt, findet auch das passende Objekt.