Spanien vs. Montenegro: Steuervergleich beim Immobilienkauf 2026

Spanien gilt seit Jahrzehnten als Traumziel für internationale Immobilienkäufer. Doch beim Immobilien-Steuervergleich zwischen Spanien und Montenegro zeigen sich inzwischen deutliche Unterschiede bei Nebenkosten und Investitionsbedingungen. Doch aktuelle Diskussionen über höhere Steuern für ausländische Käufer sorgen für Unsicherheit. Montenegro verfolgt einen anderen Kurs: niedrige Kaufnebenkosten, transparente Prozesse und ein wachsender Markt an der Adria. Wir zeigen, was das konkret für Investoren bedeutet – mit echten Zahlen und ehrlicher Einschätzung.

In beliebten Regionen wie der Costa del Sol, den Balearen, Barcelona und Valencia haben hohe internationale Käufernachfrage die Preise stark steigen lassen. Als Reaktion diskutiert die Politik Maßnahmen, die ausländische Investoren stärker belasten sollen.

Im Gespräch sind unter anderem:

• Höhere Abgaben für nicht in Spanien ansässige Käufer
• Zusätzliche Belastungen für Zweitwohnsitze
• Strengere Auflagen in besonders gefragten Küstenregionen

Bereits die laufende Diskussion sorgt für Unsicherheit – besonders bei Käufern, die langfristig investieren oder mehrere Objekte planen.

Spanien gehört bereits heute zu den Ländern mit vergleichsweise hohen Kaufnebenkosten. Je nach Region und Objektart kommen beim Immobilienkauf rund 10–15 % zusätzliche Kosten auf den Kaufpreis.

Typische Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien:

• Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer bei Neubauten
• Notar- und Grundbuchkosten
• Registrierungs- und Verwaltungsgebühren
• Anwaltskosten für rechtliche Prüfung

Für Investoren bedeutet das: Der tatsächliche Kapitaleinsatz liegt häufig deutlich über dem reinen Kaufpreis – mit spürbarem Einfluss auf Rendite und Liquiditätsplanung.

Während Spanien über stärkere Regulierung diskutiert, hat sich Montenegro zu einem der dynamischsten Immobilienmärkte Europas entwickelt. Spektakuläre Küste, historische Altstädte und moderne Resortprojekte treffen auf investorenfreundliche Rahmenbedingungen.

Besonders attraktiv für internationale Käufer:

• Grunderwerbsteuer von meist nur 3 % beim Kauf von Bestandsimmobilien
• Vergleichsweise unkomplizierter und schneller Kaufprozess
• Eigentumserwerb für Ausländer grundsätzlich möglich
• Steigende Nachfrage in Regionen wie Tivat, Luštica Bay und der Bucht von Kotor

In der Praxis kann ein Immobilienkauf in Montenegro – bei sauberer Vorbereitung – oft innerhalb weniger Wochen abgeschlossen werden.

Ein vereinfachter Kostenvergleich zeigt, wie stark sich Kaufnebenkosten auf die Gesamtinvestition auswirken. Beispiel: Kaufpreis 300.000 €

Beispielrechnung beim Immobilienkauf

Die Werte dienen als grobe Orientierung und ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Für Investoren mit größerem Portfolio können solche Unterschiede erheblichen Einfluss auf Eigenkapitalbedarf und Rendite haben.

Internationale Projekte wie Luštica Bay, Porto Montenegro oder Portonovi haben Montenegro zu einer der spannendsten Immobilienregionen an der Adria gemacht.

Wachsender Luxusmarkt: Moderne Marina- und Resortkonzepte sprechen eine Klientel an, die in Spanien oft bereits deutlich höhere Preise zahlt.

Strategische Lage & Erreichbarkeit: Der internationale Flughafen Tivat liegt wenige Minuten von Projekten wie Luštica Bay oder Porto Montenegro entfernt – ideal für Eigennutzung und Ferienvermietung gleichermaßen.

Aktuelle Preise (2025):

• Küste (Budva / Bečići): 2.700–5.000 €/m² (+12–18 % YoY)
• Tivat / Luštica Bay: 4.000–9.000 €/m² (Premiumsegment)
• Kotor – Dobrota: 2.200–3.800 €/m²
• Bar / Ulcinj: 1.600–2.800 €/m²

Im Vergleich zu Spanien, Italien oder Frankreich liegen die Einstiegspreise in vielen Regionen Montenegros noch spürbar darunter – bei gleichzeitig wachsender internationaler Nachfrage.

Luštica Bay ist eines der bekanntesten integrierten Küstenprojekte an der südlichen Adria – und steht exemplarisch für die Entwicklung des montenegrinischen Premiummarkts.

Das Projekt umfasst:

• Marina Village mit Restaurants, Cafés und Boutiquen
• Mehrere private Strände und Strandclubs
• Apartments, Townhouses und Villen in verschiedenen Preissegmenten
• Internationalen Golfplatz und Freizeitangebote
• Hotels, Wellness- und Serviceangebote auf Resort-Niveau

Für Käufer verbindet Luštica Bay die Vorteile eines professionell gemanagten Resorts mit echtem Eigentum an der Immobilie – sowohl für Eigennutzung als auch für langfristig orientierte Kapitalanleger interessant.

Spanien bleibt ein etablierter Markt mit großer Nachfrage, internationaler Bekanntheit und vielfältigen Regionen. Für Eigennutzer mit konkreter Regionenpräferenz kann Spanien weiterhin sinnvoll sein.

Montenegro entwickelt sich zunehmend zur attraktiven Alternative – mit deutlich niedrigeren Kaufnebenkosten, wachsendem Premiummarkt und einer investorenfreundlichen Positionierung. Gerade Luštica Bay und Tivat stehen exemplarisch für diese Entwicklung.

Wer eine Immobilie am Mittelmeer sucht und dabei steuerliche Rahmenbedingungen und Wachstumspotenzial berücksichtigt, sollte Montenegro ernsthaft in seine Analyse einbeziehen.

PS Global Property begleitet Sie als deutschsprachiger Ansprechpartner durch den gesamten Kaufprozess in Montenegro – von der ersten Beratung über die Auswahl geeigneter Immobilien bis zur Abstimmung mit lokalen Anwälten, Notaren und Projektentwicklern.

Wir arbeiten ausschließlich mit geprüften Objekten, transparenten Konditionen und einem klaren Verständnis, was ein seriöser Makler leisten kann – und was nicht. Unser Fokus liegt auf Luštica Bay, Tivat und den wichtigsten Küstenregionen Montenegros.